桃園法拍公告,新竹市法拍公告,新北法院法拍公告

日前台北市長柯文哲出席居住正義論壇時提到，實踐居住正義的重要手段是興建社會住宅，目前北市已經興建1.8萬戶公宅，目前正編纂公宅叢書檢討過往公宅設計、營運管理的問題，並請副秘書長李得全研究、評估更有效的建築蓋法，避免債留子孫。柯文哲更提議，可嘗試利用現行保險業可投入10％資金到公共設施的規定，興建社會住宅。

遺憾的是，輿論卻多把焦點放在「暫緩興建社宅」的說法上，多位台北市議員便連番砲轟市府「政策跳票」；內政部也發稿指出，若北市暫緩興建社宅，盼土地給中央接手推動。對此，柯文哲拿出六都社宅興建進度表打臉批評者，指出北市已經是社宅興辦進度最快的都市，且從未指出要「暫緩、停建社宅」。

北市檢討社宅政策　合情合理

住展房屋網企研室指出，政策「與時俱進」才能增強效果，如北市地政局得知實登2.0中，無解約、換約的管理機制，使實登平台有淪為造假、炒房工具的可能性，便研擬把預售屋解約、換約資訊納入申報範圍，這將讓北市的實登更為可靠。

至於社宅興建政策，根據北市都發局「社會住宅興建工程戰情中心」資料，北市社宅興建工程預算執行進度已超過40％，本就屬檢討計畫的時機；而在營建成本不斷上升下，為找出更有效率，甚至更省錢的社宅興建方式，就算因此暫時不積極推動新的社宅興建計畫，也合情且合理。

營建成本攀升　社宅興建成錢坑

反之，如果在公共工程屢次流標已不成新聞的現在，為了拚政績，不計成本的興建，社宅帶來的財政負擔只會越來越大，且社宅不是蓋好就好，後續還得支付各種營運管理開銷。日前審計部便指出，政府規劃直接興建12萬戶社會住宅，所需經費高昂，且建物維護修繕成本也不斷攀高，存在加劇潛在債務負擔、影響營運的風險，當時內政部回應，「將適時由國庫撥補或房地合一課徵所得稅的分配，挹注中央住宅基金缺口。」

那麼，在建築興建成本越來越高下，執政者不先解決營建業缺工問題，而是維持原社宅興建計畫，是不是只能期待房市的短期交易（炒房）案件高居不下，房地合一稅收年年攀升，好補社宅的大錢坑？而看到疑似「暫緩興建社宅」的黑影就開槍，無視社宅永續經營的討論，又到底是誰「短視近利」了？

一名自稱就讀中興大學的網友PO文發問，家人有意在學校周邊直接買房讓他居住，「南區適合買嗎？」對此，在地房仲表示，興大周邊新建案較少，通常家長替子女購屋自住或分租，多會鎖定中古大樓3房，投報率約3%，而若是純置產客則會偏好總價更低的隔套公寓，投報率約5%至6%。

網友表示，家人認為與其付房租，不妨考慮直接在學校周邊買3房物件，既省下房租，另2間也可分租給同學，未來則可視工作地點改為自住或繼續收租。因此，好奇詢問興大周邊的南區一帶是否值得買進？部分回文網友認為，出租還要負責租客的需求，比較勞心；但也有人認為，南區位置與機能不錯，又能自住兼置產，形同一魚兩吃，建議出手。

對此，信義房屋興大國光店專案經理楊弘至表示，台中市南區有兩所高知名度大學，分別是中山醫以及中興大學，都有不少家長有意願替子女購屋。除了就讀時間可能拉得較長，主要原因也包括2015年以來，房貸利率平均不到2%，同時，銀行存款利率卻持續維持低檔，因此這幾年有許多外地家長，考量台中房價相對北部親民，寧願替子女購屋而非租屋，成為學區周邊穩定交易量來源之一。

既然是為了就學的子女買房，楊弘至觀察，多數人都會要求距離學校不要太遠，最好是步行範圍內10分鐘的物件，7、8分鐘更佳，且最好擁有較佳的社區管理，符合條件的物件不只子女住得放心，未來若要出租，相對也更容易找到租客。至於格局上，部分人鎖定3房物件，可分租給其他學生，或者適合畢業、成家後繼續自住，而置產客則會購買套房產品。

進一步以興大周邊為例，楊弘至表示，當地較少新建案，如果對屋齡較在意的買方，多半不會考慮投報率高低，有釋出就會買進；若是屋齡20多年中古大樓3房，總價約在700萬上下，以整戶月租金1.5至2萬元來算，投報率約有3%左右；而若是純置產客戶，也會傾向購買更低總價的隔套公寓，投報率可有5%至6%，唯該類物件貸款成數較難拉高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲嘉義文化路是知名美食商圈，區內大樓房價近年也增值不少。（東森房屋提供）

嘉義市文化路為美食天堂，區域房價也漲破天！根據東森房屋統計2017年至2021年文化路周遭的房價成長趨勢，大樓由2017年的每坪8萬，飆升至2021年的每坪12.3萬，漲幅直達54%，成長驚人，專家表示，近幾年嘉義居住型態改變，加上建地稀少、缺工缺料，在供不應求的情況下，未來房價仍會持續穩步走揚。

東森房屋嘉義嘉商加盟店店東劉治平表示，位在嘉義東區的文化路周圍，屋齡5年內的大樓新成屋，單坪約18～20萬元，5～10年的屋齡，單坪約落在16至18萬元，而10年以上單坪約12～13萬元，依照地點而有所不同。目前嘉義房市交易熱區在西區湖子內重劃區，因為鄰近快速道路，在交通、生活機能方便，房價又比傳統舊市區便宜，新屋每坪17～18萬元可以入手，因此獲得首購族青睞。

劉治平指出，原本嘉義傳統居住型態為透天，在數年前忠孝路推出大樓案「晴空樹」後，因採精品飯店式管理，成功扭轉居民對大樓的接受度。目前區域內購屋主力以新婚小家庭為主，其中更以屋齡5年內，或是重新整理過的中古大樓，需求為2～3房的產品，總價落在500～800萬元最受歡迎。

除了「晴空樹」案成功讓居民接受大樓外，劉治平指出，預算限制也是大樓逐漸受到年輕人歡迎的其中原因之一。而嘉義的區域房價飆升，與近幾年缺工缺料的影響有關，加上嘉義市區因建地稀少，房屋能蓋的都蓋完了，進一步導致新案拉抬區域房價，在供給少，購屋需求仍熱絡的情況下，未來區域房價仍會持續向上走揚。

▲新莊區挾眾多建設利多，成為建商推案熱區，也是外區移居的首選。（鄉林提供）

少子化問題日益嚴重，但在新北和台中新興重劃區戶數，近2年反而吸納許多外縣市遷移人口，讓當地新設小學不敷使用，鄉林不動產研究室表示，北市高房價與高物價催化「脫北潮」，人口流向新北移居態勢明顯。

對比新北市政府統計，今年前8月設籍的家戶數，較去年12月底增加了10382戶，其中增加設籍戶數的前5名行政區，分別是新莊、淡水、板橋、林口及土城，顯現便捷交通建設讓生活機能，吸引年輕族群跨區定居，催熟新興蛋白區。

而從內政部統計各縣市人口遷徙數據顯示，去年六都人口包括台北市、台南市及高雄市都是遷出大於遷入的負成長，而新北、桃園及台中三大都會則受惠於建設多、重劃區多加上房價基期較低選擇多，磁吸購屋人口移居，捷運沿線及重劃區、大型商場周邊最受青睞。

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示，新北市今年前8個月不動產交易累計達4萬2587棟，較去年同期年增9.2%，後疫期房市明顯已回歸基本面，新北家戶成長最快的新莊區，交易量緊追板橋，儼然成房市交易最熱區。

看好新莊區未來發展，鄉林也將在新莊覓地推案，賴正鎰認為，肺炎疫情與政策打炒房，原本被視為是今年影響房市的兩大隻黑天鵝，但從現況來看，房市反而因為營建工資及原料漲幅高，大家擔心房價愈來愈貴而趕緊出手，從市場爆出北台灣928推案量可能創新高的預言，其實就是建商已嗅出疫情加打房的房市沈澱之後，已有明顯的遞延性買氣。

雖然今年5月以來疫情肆虐，加上實價登錄、房地合一新制上路，房市輪番受挫，但根據不動產網路交易平台最新統計，被視為下半年房市風向的928檔期，憑藉北台灣的強勢逆襲，帶動全台推案量直逼6千億，不但較去年同期激增292億元，更創近5年來同期最高。

數字科技旗下591新建案統計，今年六都、新竹縣市928檔期推案量約5721億，創5年同期新高，一掃疫情陰霾。平台指出，受疫情影響，許多建商推案一延再延，幸好疫情逐漸可控，隨著防疫措施逐漸鬆綁，如疫情相對嚴峻的北台灣，業者更趁勢大舉推案，帶動案量飆高；反觀中南部，除台南因去年同期推案基期高，近期又適逢豪雨、營建成本上漲，整體呈現量縮；台中、高雄熱度不減，案量與往年差距不大。

分析指出，本次爆量的台北市，與去年相比推案成長幅度高達105.7％，最主要仍與熱錢湧進，蛋黃區中、大坪數產品看俏有關，加上自三級警戒解除後，房市交易甦醒，知名建商紛紛布局928檔期；另據資料顯示，本次台北市有近50個新案推出，總銷規模30億以上的案子更高達16個，當中又屬大同區一手包辦7指標案最搶眼。

至於推案「一哥」新北市，分析表示，受遞延性剛性買盤加持，各地推案氣勢如虹，量能突破1700億大關，諸如板橋區周邊、新店央北、淡海新市鎮、土城暫緩等推案熱區，平均都有逾百億案量。

▲近兩年全台各都會區928檔期成長狀況。（表／591新建案彙整）

平台分析，桃園市則在重劃區新案助攻下，量能成長11.5％，成長幅度排行各縣市第二；尤其青埔特區一口氣海灌近500億量能，幾乎占全桃園市總案量一半；隨著人口紅利吸引，當地買氣也益發白熱化，價格一路挺進至4字頭；反觀新竹縣市，受上半年市場過熱，加上爭議頻傳成政府打炒房重點地區，建商態度保守，導致928檔期量縮。

平台指出，台中今年928檔期則維持往年熱度，像是具備人口、建設議題的北屯區，推案量能依舊穩定；此外，台中蛋黃區近年飽和，建商開始將目光移往土地取得成本較低的蛋白區，包括沙鹿、龍井及梧棲等地，部分低總價的首購型產品，甚至有建案出現1至2組來客就成交1戶的少見現象，但隨著市區高房價與台中港重劃區的補漲效應，當地1字頭價格已逐漸絕跡，2字頭成為普遍行情。

南台灣部分，平台表示，台南市量縮近8成，成為各縣市爐主，主因與前兩年邁入推案高峰期，案量基期較高，加上適逢疫情、缺工缺料等衝擊，業者目前多以去化手中成屋為主；但值得注意的是，雖然旺季效應衰弱，但台南建設動能仍強，持續帶動房價看漲，如傳統蛋黃地段東區，平實重劃區新案拉抬，目前行情穩坐4字頭；同時在善化、新市等外圍蛋白區，受南科效應加乘，大量就業人口也帶來剛性買盤，刺激當地房價成長，目前新案價格已直逼3字頭；另在高雄市方面，雖然相較去年量減6.8％，但整體案量仍守住600億元大關，維持往年水準，目前熱區集中於左營、楠梓等地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

據住展雜誌統計，大台北地區今年截至9月15日止，都更推案量約852億元，反觀危老推案量卻已至854億元，不僅已超越去年全年推案量，更與都更呈現「黃金交叉」。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然危老重建需要100％所有權人同意，但因容積獎勵明確、程序簡便等諸多優勢，已成為民間老屋重建的新寵，並且出現排擠效應，未來都更推案量能恐會遭危老逐漸侵蝕。

都更案量倒退櫓　危老重建加速衝

住展雜誌統計資料顯示，今年截至9月15日止，都更推案量約852億元，比去年同期（1,413億元）銳減近四成，全年推案量已篤定比去年衰退。然而，危老推案量卻蓬勃成長，近期在「序東騰」、「敦仰」等指標案接力開賣挹注之下，將案量一舉推升至854億元，不僅已超越去年全年推案量554億元，更微幅超車都更。

何世昌分析，危老因容積獎勵明確、程序簡便快速、無最小基地面積限制，且整合鄰地又能獲得容積獎勵等諸多優惠條件，吸引民間大舉投入，所以推案量逐年成長。由於危老重建效率極快，甚至出現部份已整合完成的都更案「棄都更轉危老」，都更推案量能明顯遭受危老排擠，二者的天秤逐漸往危老傾斜。

北市每區有危老案　新市鎮也來跟風

若以遍地開花來形容危老推案，一點也不為過。今年台北市12個行政區中，每一個行政區都有危老案開賣。都更重建條例推行了二十幾年時間，才在2020年達到台北市「每區有新案」的成就，但危老卻只花了5年就解鎖這項成就。不僅如此，今年台北市所有行政區中，竟有高達9個行政區危老建案數高於都更建案數。

新北市危老雖然相對較少，但建案數量也是年年增長。甚至，今年林口新市鎮更已推出首宗危老案「璞園‧學」，這不僅可能是全台新市鎮第一件危老案，更代表林口新市鎮開發至今已超過30個年頭。

都更反敗為勝　靠二大案撐腰

何世昌指出，從產品面觀察，都更因基地面積較大，通常規劃中大坪數、或者二至四房型。危老今年雖有部份建案也規劃中大坪數，但大多數危老案因基地條件侷限，多規劃為小宅，主流產品與都更產品南轅北轍。而隨著危老案與日俱增，危老重建已成為目前台北市小宅最主要的供給來源。

何世昌認為，雖然目前危老推案量稍微超過都更，但若北市指標都更大案如「元利森活莊園」、「Diamond Tower鑽石塔」能夠陸續開賣的話，都更推案量將可反敗為勝，今年都更推案量還能暫時保持領先。不過，因民間開發商與屋主普遍喜歡改建程序快又簡便的危老，未來都更的版圖愈來愈小恐是勢之所趨。

由於營建物價近年上漲明顯，嚴重影響建商投入都更的意願，新北市都更處日前修改了「都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」，調高建物成本計算基準，樓高21至26層樓的都更案，調幅至少有11%。

建造成本基準　調高十一趴

在這次的調整中，新北市政府將基準日由2014年4月改至2020年8月，以總樓地板面積2,500至7,500坪、樓高21至26層樓的都更案來說，RC結構的單坪造價基準，由13萬1,200元調至14萬6,100元，SRC結構則由15萬3,800元調整至17萬1,200元，兩者上漲的幅度都在11.3%左右。

會做出這樣的調整，其實和建商在營建物價上漲的情況下，投入都更的意願可能降低有關。住展房屋網企研室指出，不少民眾和建商會採用「權利變換」的模式進行都市更新；依這種方式，民眾和建商會參酌前述的基準，來審議工程造價。

雖然工程費用的評估，並不會直接使用基準日單價，而是會根據當前及基準日的營建物價指數比值調整。不過，近年營建成本波動劇烈，既有2014年的基準單價，即使可以調整，仍難以符合實際情形。在近年成本上漲、基準單價卻未調整的情況下，建商難以說服地主負擔增加的營建成本，就可能得自行吸收，影響業者投入都更的意願。

成本上漲　地主、建商共負擔

新北市此次進行的修正，可以讓造價基準符合市場趨勢，不過，也有人認為，這樣的修正，可能讓民眾在權利變換中，所需負擔的工程費用提高、收益（或得到的坪數）縮減，影響民眾參與都更的意願。

對此，住展房屋網企研室指出，整體營建成本上漲已經是事實，新北市政府提高造價金額基準，是符合物價趨勢的做法。而且，營建物價上漲，本來就不只有民眾會多承擔成本，開發商要負擔的，更是只會多，不會少。此外，成本上漲，房屋未來售價基本上也會跟著提升，民眾所分配到的收益，其實不一定會有所減損。

住展房屋網企研室認為，新北市政府本次調整造價基準，能夠減少預算提列不易、建商獨攬成本的疑慮，讓都市更新不會因為成本上漲，而有太過嚴重的停滯。此外，調整基準，也能讓有意願投入都市更新的民眾，在事實層面上更進一步認清營建物價上漲的趨勢，減少地主、開發商之間的溝通成本。

高雄市政府於近日辦理今年第3季開發區土地標售作業，本次合計釋出21宗標案、25 筆土地，共吸引96封標單競標，創下高雄縣市合併以來的新高紀錄，最終有18標、22筆土地順利標出，標脫率高達9成，總標售金額約為21.2億元，成績亮眼。

高雄市地政局表示，此次推出的開發區土地標的中，除了第13期及第93期重劃區的各1筆土地，因個別條件不符巿場需求而無人投標外，其餘土地皆順利標脫，顯見大高雄的開發區土地，因公共設施完善、生活機能健全，且有重大建設加持，開發潛力普遍受到投資人認同。

高雄大學區段徵收區　地價站上6字頭

所有標的當中，又以位於高雄大學區段徵收區的1標2筆商三用地最為搶手，共吸引14組人馬搶標，其基地位置緊鄰大學29路及大學18街，土地合計面積約為839坪，最終以5億3,889萬餘元標脫，換算每坪成交單價高達64.2萬元，溢價率更高達104.47％，成為本季高雄標售案的「溢價王」。而高雄大學區段徵收區的其餘3筆住三用地，同樣順利標出，買氣相當熱絡。

84期重劃區受青睞　30封標單搶2筆土地

位於仁武區八德西路旁的第84期市地重劃區，本季僅推出2筆土地，標單卻高達30封，是此次標售中，人氣最高的區域，最終2筆土地的標脫單價分別為39萬元／坪、36.8萬元／坪。其他搶手標的還包括具景觀條件的大坪頂5號道路區段徵收區，本季於同一街廓上，推出2宗標案、4筆土地，最終基地面積各約1,006坪的2起標案，都以約2億3,819萬餘元標出，換算每坪單價約23.6萬元，2筆土地的溢價率分別為74.71％及79.08％。

高雄市橋頭科學園區再獲新進展！內政部土地徵收小組15日召開第228次會議，審議通過「高雄新市鎮第二期發展區（配合科學園區）開發案」區段徵收計畫。內政部營建署表示，就目前進度來看，預計橋頭科學園區可望如期在10月辦理區段徵收公告，並於明（2022）年7月辦理抵價地抽籤分配作業。

由中央與高雄市政府協力推動的高雄新市鎮橋頭科學園區開發案，總面積達352.44公頃，其中包含186.49公頃的產業專用區，39.79公頃的住宅區與商業區，以及126.16公頃的公園綠地、道路等公共設施用地；園區未來將引進晶圓製造、封測、材料及設備、航太與智慧機械等高科技工業，可望達到串聯南台灣新興科技產業廊帶的目的，最快年底可開放科技廠商先行選地、規劃設廠。

安置工廠、農民　保障民眾權益

關於後續園區進行區段徵售作業的配套措施，營建署表示，橋頭科學園區開發案的拆遷地上物補償及救濟原則，已於8月4日發布，至於安置計畫，將配合區段徵收計畫公告時間一併發布。為妥善安置開發範圍內的現有工廠，政府已經在開發案南側區域劃設可供安置用的產3專區，同時協助中崎有機農場的農民遷移至適當土地，並保障其租期，確保其農業生產不受公共工程施作影響。

另外，為了彌補高雄市政府法定拆遷補償及救濟項目不足部分，營建署也已增訂包含弱勢家戶救濟金、採工料分析方式辦理溫網室及其他建築改良物補償、有機農作救濟金、神明像退火安座法會救濟金、非供合法營業用之營業損失救濟金及機具設備搬遷救濟金等項目，進一步保障被拆遷地上物所有權人的相關權益。

根據台北市捷運站流量統計，受到疫情影響搭乘捷運人次出現明顯下滑，其中熱門的觀光商圈更是影響深刻，統計士林夜市、西門町、永康商圈的捷運站點，今年6月捷運搭乘人數較去年同期減少80%~88%，由此也可看出區域內的店家生意受到嚴重衝擊，在國際觀光客回籠之前，許多商圈都需要振興內需消費，讓市場由谷底復甦。

從捷運站的進出人次就可以看出商圈的興衰，北市士林夜市商圈的劍潭站，今年6月出站人次剩12.8萬人，年減87%，西門町商圈捷運西門站出站人次27.6萬人次，年減88%，永康商圈的捷運東門站出站人次14.9萬人，年減8成，同時間國際旅客數量仍相當慘澹，國際觀光商圈面臨內外交迫的窘境，急需振興吸引消費人潮回籠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，越依賴國際旅客消費的商圈，受到影響的程度越大，這波反而以內需型的商圈店面相對穩健，尤其是白天有上班族、晚上有附近住戶消費、周末有觀光客的小商圈，生意還能維持穩定，雖然疫情重創部分商圈商機，但適時的租金修正若能吸引更多業種進駐，等待疫情回穩後，還是能夠吸引消費需求回籠，但要回到往日榮景，關鍵還是國際旅客是否能回到過去的盛況。

根據實價資料顯示，過去西門町最高單價實價租金每坪月租約2萬元，有些徒步區的熱門店面租金也可達2萬元以上，不過今年以來實價租金最高一筆，每坪租金單價約一萬元，且還是不到10坪的租賃案件，以西門町實價揭露的租金行情來看，今年這筆最高單價的租賃案件，僅排名西門町的第16高價案例，不僅租金修正趨勢明顯，整體西門町空置狀況仍相當嚴峻。

此波疫情對於部分業者有明顯影響，包括伴手禮的店家、甚至是訴求無人模式服務的夾娃娃店，都受到明顯影響，以前夾娃娃業因為可以24小時營業，同時也不用聘僱服務人員，可以省下許多人事開銷，不過即使疫情管控制逐漸鬆綁，但營業時間受到限縮，同時還規定每個小時要有人員清潔消毒，都會增加經營的開銷費用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】